土地評価のポイント

自宅に入るための路線価に面している通路がある敷地を旗竿地と言います。
この旗竿地は、通路があるため、通常の宅地より奥行が長くなり、奥行価格補正によって評価減できます。
また、対象地とかげ地を含めた全体の奥行価格補正率よりも、かげ地部分のみの奥行補正価格率が大きい場合、かげ地と対象地を含めた全体の評価額（奥行価格補正考慮済）からかげ地の評価額を差し引いた評価額（奥行価格補正考慮済）によって求めた路線価格を元に評価を行うことが可能です。これにより、3割以上も減価されることもあります。さらに、通路部分の幅が2m未満の場合、接道要件を満たさず、無道路地に該当し、さらに減価が可能となります。

平成30年１月１日の税制改正によって、要件を満たせばマンションの敷地にも「地積規模の大きな宅地の評価」を適用することが可能になりました。
「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価することで評価減が可能になります。
なお、東京都２３区内は指定容積率３００％以上の場合は適用できないため、通常、タワーマンションは対象外となりますが、中低層のマンションは適用を受けられることもありますので、必ずチェックが必要です。

建築基準法では、原則として道路の中心線から2メートル後退した線が敷地との境界線とされ、建物を建てる場合はこの境界線まで後退（以下「セットバック」といいます。）しなければなりません。
このセットバックすべき部分については、通常どおりに評価した価額から70％相当額を控除して評価します。

財産評価基本通達で騒音の甚だしい土地は、「利用価値が著しく低下している宅地」として、評価額を10％減できる可能性があります。ただし、路線価がその減額要因を考慮したうえで付されている場合には適用できません。
電車の往来の激しい線路に近いことは、その土地の取引価格にも負の影響を及ぼすと考えられます。

都市計画道路予定地の区域内にある宅地は、その宅地の一部もしくは全てを将来的には道路用地として提供することが求められています。そのため税制上で都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価を行う場合には、通常の宅地の評価価額に補正率を掛け算して求めた価額で評価を行います。
普通住宅地区であれば、1％～10％の評価減が期待できます。

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価することで評価減が可能になります。

不整形地は整形地に比べて宅地としての利用価値が低いと考えられることから、不整形地補正率を使って土地の評価を下げることが可能です。
不整形地補正率により最大40%の評価減が可能になります。

小規模宅地の特例は、被相続人と一緒に住んでいた土地を相続した場合、330㎡までは80%減額するという制度です。
相続した土地に小規模宅地の特例が適用できるのか、適用できる場合にはどのような相続税申告を行う必要があるのかなど、弊事務所では対応していますので是非ご依頼ください。

間口は狭い土地については、路線価に「間口狭小補正率」をかけて評価額を下げることが可能です。
最大10%評価減することが可能です。