小規模宅地等の特例の適用可否

適用要件

適用対象となる土地の区分と上限面積、減額割合

1.特定居住用宅地等
特定居住用宅地等とは、自宅として使われていた土地です。故人が自宅として使っていた土地、もしくは故人と生計を共にしていた親族が自宅として使っていた土地は小規模宅地等の特例の対象となります。

2.特定事業用宅地等
特定事業用宅地等とは、事業で使われていた土地です。故人が貸付事業用以外の個人事業や商売に使っていたお店や工場などの敷地、もしくは故人と生計を共にしていた親族が事業に使っていた土地は小規模宅地等の特例の対象となります。

3.特定同族会社事業用宅地等
特定同族会社事業用宅地等とは、同族会社の事業で使われていた土地です。同族会社が貸付事業用以外の商売に使っていたお店や工場などの敷地は小規模宅地等の特例の対象となります。

4.貸付事業用宅地等
貸付事業用宅地等とは、その土地を第三者に貸したり、その土地の上に賃貸アパートを建てるなど、不動産貸付業に使われていた土地です。故人が不動産貸付業に使っていた土地、もしくは故人と生計を共にしていた親族が不動産貸付業に使っていた土地は小規模宅地等の特例の対象となります。なお、駐車場や駐輪場も敷地上に構築物がある場合は小規模宅地等の特例の対象です。ただし、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等（相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている者が当該貸付事業の用に供しているものを除く。）は適用対象外です。

適用対象となる人

親族とは、配偶者・六親等内の血族・三親等内の姻族のことを言います。

その他の適用条件

・相続税が発生しなくても、特例適用には相続税申告が必要
・相続税の申告期限までに遺産分割ができていること
・特例の適用を受けられる土地を取得した人全員の同意が必要
・遺言があっても、特例適用の同意が必要
・相続開始前３年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等ではないこと

適用にあたっての留意点

二世帯住宅における同居判定の取り扱い

被相続人とその親族（子）が一棟の建物の中で居住していたときは、その建物の構造にかかわらず、その親族が居住の用に供していた部分の敷地に対応する部分も、被相続人の居住の用に供されていた宅地等に含まれることになります。
例えば、内部で行き来ができない二世帯住宅で、親と子が１階と２階に分かれて居住していたような構造上区分された各独立部分に居住（２階には外階段等をつけて直接出入りできるような構造）している場合でも、その親族は同居親族として取り扱われ、敷地の全部に特例の適用が受けられます。

また、親と子が二世帯住宅を共有していた場合、その親族は同居親族として取り扱われ、敷地の全部に特例の適用が受けられます。

なお、一棟の建物が「区分所有建物」として登記されている場合には、建物の敷地のうち被相続人が居住の用に供していた部分に対応する部分のみが、被相続人の居住用の宅地等とされます。この場合には、親子は別居であり、同居としては認められません。

被相続人が老人ホームに入所していた場合の自宅認定

被相続人に介護が必要なため入所したものであること、かつ、入所後、新たにその建物を他の者の居住の用その他の用に供していた事実がないこと、という２つの要件が満たされて入れば、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものとして特例を適用することができます。

小規模宅地等の特例対象が複数ある場合の適用面積

特定居住用宅地等と特定事業用宅地等は、それぞれの上限面積まで特例適用ができます。特定居住用宅地等が330㎡、特定事業用宅地等が400㎡のため、合計730㎡が上限面積となります。そのため、自宅兼事務所として営業しているような場合、居住用宅地と事業用宅地を完全併用できます。

贈与で取得した土地への特例適用の可否

相続開始前３年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、適用対象外となります。

適用手続き

申告期限までに遺産分割が成立している場合

相続税の申告書に、小規模宅地等の特例の適用を受けようとする旨の記載及び計算に関する明細書等所定の書類を添付しなければなりません。

<小規模宅地等の特例の適用を受けるために添付する書類一覧>

申告期限までに遺産分割が成立していない場合

「申告期限後３年以内の分割見込書」を相続税の申告書と一緒に提出します。そして、申告期限後３年以内に遺産分割がされた場合には、特例の適用を受ける旨の申告をします。この場合、特例を適用した結果、納め過ぎの税金が生じるときは、分割の日の翌日から４ヶ月以内に更正の請求をして、納め過ぎの税金の還付を受けます。また、納付した税金に不足が生じる場合には、修正申告をして不足額を納付します。

申告期限後３年以内に遺産分割が成立しない場合

申告期限後３年を経過する日の翌日から２ヶ月を経過する日までに、「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を納税地の税務署に提出し、税務署長の承認を受けなければなりません。税務署長の承認が得られた場合、遺産分割ができたらこの特例適用を受ける旨の申告をします。この場合、特例を適用した結果、納め過ぎの税金が生じる時は、分割できることとなった日として定められた一定の日（判決の確定等訴訟の完結日等）の翌日から４ヶ月以内に更正の請求をして、納めすっ技の税金の還付を受けます。また、納付した税金に不足が生じる場合には、修正申告をして不足額を納付します。